תמ״א 38 ופינוי-בינוי — מה הקונה צריך לדעת (2026)
עודכן לאוגוסט 2026
התחדשות עירונית יכולה להוסיף ערך משמעותי — אבל גם סיכונים ולוחות-זמנים של שנים. אם אתם קונים דירה בבניין לקראת פרויקט, הנה מה שחייבים לבדוק לפני שחותמים.
- תמ״א 38/1
- חיזוק ותוספת בנייה למבנה הקיים
- תמ״א 38/2
- הריסת המבנה ובנייתו מחדש
- פינוי-בינוי
- הריסת מתחם שלם ובנייתו מחדש
- הטבות מס
- פטורים ממס שבח והיטל השבחה על הזכויות הנוספות (בתנאים)
- לוח זמנים
- שנים — עם אי-ודאות מהותית
שלושה מסלולים — מה ההבדל
תמ״א 38/1 (עיבוי): חיזוק המבנה הקיים מפני רעידות-אדמה, בתוספת קומות, ממ״דים ומרפסות — הדיירים נשארים בדירותיהם. תמ״א 38/2 (הריסה-בנייה): הורסים את הבניין הקיים ובונים חדש במקומו, והדיירים מקבלים דירה חדשה (עם פינוי זמני בתקופת הבנייה). פינוי-בינוי: הריסת מתחם שלם ובנייתו מחדש בצפיפות גבוהה. ככל שהפרויקט גדול יותר — כך התמורה גדולה יותר, אבל גם לוח-הזמנים והסיכון.
קונים דירה בבניין לפני או במהלך פרויקט
קריטי לדעת בדיוק באיזה שלב הפרויקט (רק רעיון? הסכם דיירים חתום? היתר בנייה?), מה קובע ההסכם עם היזם, ומה בדיוק אתם קונים — הדירה הקיימת, הזכויות העתידיות, או שילוב. אי-בהירות כאן היא סיכון כספי ישיר.
מיסוי והיטל השבחה בהתחדשות
התחדשות עירונית נהנית מהטבות-מס: פטורים ממס שבח ומהיטל השבחה על הזכויות הנוספות, בתנאים שבחוק. בעיבוי (38/1) נהוג פטור מלא מהיטל השבחה; בהריסה-בנייה (38/2) הפטור מוגבל. הפרטים תלויים בתוכנית ובעירייה — כדאי לבדוק מראש (ראו גם המדריך על היטל השבחה).
הסיכונים העיקריים
לוחות-זמנים ארוכים (לעיתים שנים), פרויקט שמתעכב או לא יוצא לפועל, סוגיות מיסוי, שיעור-הסכמת-דיירים שלא הושג, וזכויות לא-ברורות. חתימה על הסכם עם יזם היא התחייבות ארוכת-טווח — בדיקה של עו״ד נדל״ן לפני החתימה היא קריטית.
מה עו״ד בודק
את הסכם ההתחדשות מול היזם, את שיעור הדיירים שחתמו, את הערבויות והבטוחות מהיזם (ערבות חוק-מכר, ערבות-שכירות לתקופת הבנייה, ערבות-בדק), את לוח-הזמנים והפיצוי על עיכובים, ואת מצב הזכויות והרישום — כדי שתדעו בדיוק מה אתם קונים ומה הסיכון.
שאלות נפוצות
כדאי לקנות דירה בבניין לקראת תמ״א 38?
יכול להשתלם מאוד, אבל תלוי בשלב הפרויקט, ביזם ובחוזה. בדיקה של עו״ד נדל״ן לפני חתימה הכרחית — במיוחד של הערבויות ולוח-הזמנים.
מה ההבדל בין תמ״א 38/1 ל-38/2?
38/1 = חיזוק ותוספת למבנה הקיים (הדיירים נשארים); 38/2 = הריסת המבנה ובנייתו מחדש. 38/2 נותנת בדרך כלל דירה חדשה לגמרי, אך דורשת פינוי לתקופת הבנייה.
כמה זמן לוקח פינוי-בינוי?
לרוב שנים רבות, עם אי-ודאות משמעותית. חשוב לתמחר את לוח-הזמנים ואת הסיכון שהפרויקט יתעכב או לא יצא לפועל.
יש הטבות מס בהתחדשות עירונית?
כן — פטורים ממס שבח ומהיטל השבחה על הזכויות הנוספות, בתנאים שבחוק. הפרטים תלויים במסלול ובתוכנית.
מנהל עסקה אישי יחזור אליכם תוך שעתיים — בלי התחייבות.
המידע במדריך הוא כללי ומעודכן ל-2026, ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי פרטני. לפני החלטה — התייעצו עם בעל מקצוע מורשה.