מילון

מילון מונחי נדל״ן

עולם המונחים בקניית דירה מלא בקיצורים שאף אחד לא טורח להסביר — מנסח טאבו ועד הערת אזהרה. כאן תמצאו את כל המושגים שתפגשו בדרך, 34 במספר, בשפה ברורה ובלי אותיות קטנות. לכל מונח שדורש העמקה — קישור ישיר למדריך המלא.

אחוז מימון (LTV): היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס. בנק ישראל מגביל ל-75% לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו-50% לדירה להשקעה.
אישור עקרוני: אישור ראשוני מהבנק לגובה המשכנתא ולתנאים, בכפוף להשלמת מסמכים ושמאות. עוזר מאוד, אך אינו התחייבות סופית.
בדק בית: בדיקה הנדסית של הנכס לפני רכישה, שחושפת ליקויי בנייה, רטיבות ובעיות מבנה — רצוי לבצע לפני חתימה.
בית משותף ותקנון: מבנה עם כמה דירות רשום כבית משותף, עם תקנון שמסדיר רכוש משותף וזכויות. כדאי לבדוק את התקנון לפני קנייה.
הון עצמי: הסכום שהקונה מביא מכספו, מעבר למשכנתא. לדירה יחידה נדרש לפחות 25% משווי הדירה לפי כללי בנק ישראל.
היטל השבחה: תשלום לרשות המקומית בגובה 50% מעליית שווי הנכס עקב אישור תוכנית. לרוב חל על המוכר — כדאי לוודא בחוזה שהוא מוסדר על ידו.
היתר בנייה: אישור רשמי מהוועדה המקומית לבנייה או לשינוי. בנייה ללא היתר היא חריגה שמסכנת את העסקה ואת המשכנתא.
הערת אזהרה: רישום בטאבו שמגן על הקונה בתקופה שבין החתימה לרישום הסופי, ומונע מהמוכר למכור או לשעבד את הנכס פעמיים.
הצמדת מדד: מנגנון שמצמיד תשלומים (בעיקר בעסקאות קבלן) למדד תשומות הבנייה. כשהמדד עולה, התשלום בפועל גדל מעבר למחיר הנקוב.
זיכרון דברים: מסמך מקדים שמסכם את עיקרי העסקה. למרות שנראה לא מחייב — הוא עלול ליצור התחייבות מלאה, בדיוק כמו חוזה. לא לחתום על זיכרון דברים לפני שעו״ד נדל״ן עבר עליו.
זכויות בנייה: היקף הבנייה המותר על הקרקע לפי התוכנית (תב״ע). זכויות שלא נוצלו עשויות להוסיף ערך לנכס.
חוק המכר (דירות): חוק שמגן על רוכשי דירה מקבלן — מחייב מפרט טכני מלא, מסדיר איחורי מסירה, ומחייב בטוחות לכספי הרוכש.
חכירה מול בעלות: בעלות = הזכות המלאה בנכס; חכירה = זכות שימוש לתקופה ארוכה (לרוב מול רמ״י). חשוב לדעת מה בדיוק רוכשים.
חריגת בנייה: בנייה שבוצעה ללא היתר או בסטייה ממנו. עלולה לחייב הריסה, קנסות או קושי בקבלת משכנתא — בודקים לפני חתימה.
טופס 4: אישור אכלוס מהרשות המעיד שהבניין ראוי למגורים וחובר לתשתיות. קריטי בדירה חדשה מקבלן — בלעדיו אין מגורים חוקיים.
יחס החזר (DTI): היחס בין ההחזר החודשי הכולל על המשכנתא (וחובות אחרים) להכנסה הפנויה של משק הבית. בנק ישראל מגביל את הבנקים לרוב לכ-40% מההכנסה נטו — יחס גבוה מדי עלול להקטין את סכום המשכנתא שיאושר, גם אם ההון העצמי מספיק.
מחיר למשתכן / דירה בהנחה: תוכניות ממשלתיות לרכישת דירה במחיר מוזל לזכאים (כ-20% ממחיר הדירה, עד תקרה שמתעדכנת), לרוב בהגרלה ובתנאי זכאות. כדאי לבדוק זכאות ותנאים עדכניים.
מס רכישה: מס שמשלם הקונה למדינה על רכישת נכס — לא המוכר. מחושב במדרגות פרוגרסיביות: ככל ששווי הדירה גבוה יותר, כך גדל שיעור המס על השקל שמעל המדרגה. הסכום תלוי גם בסטטוס הרוכש — דירה יחידה מזכה במדרגות נמוכות יותר מדירה נוספת. המדרגות מתעדכנות מדי שנה.
מס שבח: מס על הרווח ממכירת נכס, שמשלם המוכר. אם מכרתם דירה — ייתכן ששילמתם ביתר (פטור שלא נוצל, הוצאות שלא נוכו), ובעוגן נבדוק אם מגיע לכם החזר מס שבח. משפרי דיור שמוכרים כדי לקנות — רלוונטי לכם פעמיים. וכשאתם רק קונים — חשוב לוודא שהמוכר הסדיר אותו לפני העברת הזכויות.
מסלול משכנתא: רכיב בתמהיל ההלוואה — ריבית קבועה, משתנה, צמודת מדד או פריים. תמהיל נכון מאזן בין ודאות בהחזר לבין עלות כוללת.
מפרט טכני: מסמך שמפרט את מה שכולל הנכס בעסקת קבלן — חומרים, גימור וציוד. הוא חלק מחייב מהחוזה, וכדאי לקרוא אותו בקפידה.
מקדמה / דמי רצינות: תשלום ראשון עם החתימה (לרוב 10%–15% מהמחיר). ללא הגנות מתאימות בחוזה, סכום זה נמצא בסיכון אם העסקה נכשלת.
נסח טאבו: מסמך רשמי מרשם המקרקעין שמפרט מי הבעלים של הנכס, אילו זכויות רשומות עליו ואילו שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה קיימים. תעודת הזהות של הדירה.
סעיף מותנה במשכנתא: סעיף בחוזה שמגן על הקונה אם הבנק יסרב לאשר משכנתא — מאפשר לבטל או לדחות התחייבויות מבלי לאבד את המקדמה.
עמלת תיווך: התשלום למתווך (לרוב עד 2% + מע״מ מכל צד). חל רק אם נחתם הסכם תיווך בכתב, לפי חוק המתווכים.
ערבות חוק מכר: בטוחה בנקאית שמבטיחה לרוכש דירה מקבלן החזר של כספו אם הקבלן לא ימסור את הדירה. הכלל: לא משלמים בלי בטוחה.
פיצוי מוסכם: סכום שנקבע מראש בחוזה וישולם על ידי הצד שמפר אותו. חשוב לוודא שהוא הדדי, סביר והוגן לשני הצדדים.
קבוצת רכישה: התאגדות של רוכשים לבניית מבנה יחד, לרוב בעלות נמוכה יותר — אך עם סיכונים גבוהים בניהול, מימון ולוחות זמנים.
ריבית פריים: ריבית הבסיס של הבנקים, נגזרת מריבית בנק ישראל בתוספת קבועה. חלק ממסלולי המשכנתא צמודים אליה, וההחזר משתנה כשהיא זזה.
רשות מקרקעי ישראל (רמ״י): מנהלת את קרקעות המדינה. בנכסים בחכירה (ולא בעלות מלאה) יש התנהלות מול רמ״י, לעיתים כולל דמי היוון.
רשם המקרקעין (טאבו): הגוף הממשלתי שמנהל את מרשם הזכויות בנכסים בישראל — מי הבעלים, אילו שעבודים רשומים ואילו הערות אזהרה קיימות. נסח הטאבו, המסמך שמלווה כל עסקה, מופק ישירות ממנו.
שכר טרחת עו״ד: התשלום לעו״ד על ליווי העסקה, בתוספת מע״מ. בעוגן שכר הטרחה נקבע בהצעה אישית לפי השירותים שתבחרו — מחיר קבוע ושקוף, מוסכם מראש בהסכם לפני תחילת הליווי.
שמאי מקרקעין: בעל מקצוע מוסמך שמעריך את שווי השוק של הנכס לפי מיקום, מצב ועסקאות השוואה באזור. הבנק דורש חוות דעת שמאי לפני אישור סופי של המשכנתא — ואם השווי שנקבע נמוך מהמחיר שסיכמתם, זה עלול לצמצם את סכום המימון.
תמ״א 38 / פינוי-בינוי: פרויקטים של התחדשות עירונית — חיזוק או הריסה ובנייה מחדש. משפיעים על שווי הנכס ועל זכויות הדיירים.

רוצים ליווי שמתרגם את כל זה?

עוגן מנהל לכם את כל העסקה מא׳ עד ת׳ — מנהל עסקה יחזור אליכם תוך שעתיים.

התחילו ליווי ←בדקו דירה — חינם