כמה הון עצמי צריך לדירה? כללי בנק ישראל
עודכן לאוגוסט 2026
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה? זו אחת השאלות הראשונות שכל רוכש שואל — והתשובה נקבעת בכללי בנק ישראל, שמגדירים כמה מימון תוכלו לקבל וכמה מזומן באמת צריך מהכיס.
- דירה יחידה / ראשונה
- מימון עד 75% → הון עצמי 25%
- דירה חלופית (משפרי דיור)
- מימון עד 70% → הון עצמי 30%
- דירה נוספת / משקיעים
- מימון עד 50% → הון עצמי 50%
- החזר חודשי מקסימלי
- עד ~40% מההכנסה הפנויה
אחוזי המימון (LTV)
בנק ישראל מגביל את שיעור המימון: לדירה יחידה עד 75% מהשווי (הון עצמי 25%), למשפרי דיור עד 70%, ולמשקיעים/דירה נוספת עד 50% בלבד. ככל שהמימון נמוך יותר — צריך יותר מזומן מראש.
מגבלת ההחזר החודשי (DTI)
מעבר להון, הבנק בוחן את יכולת ההחזר: ההחזר החודשי על המשכנתא לא יעלה בדרך כלל על כ-40% מההכנסה הפנויה. זה קובע כמה בעצם תוכלו ללוות.
מעבר להון העצמי — העלויות הנלוות
צריך לזכור גם: מס רכישה, שכ״ט עו״ד, שמאי, בדק בית, תיווך (אם יש) והוצאות מעבר. אלה יכולים להוסיף עשרות אלפי שקלים מעבר להון להשלמת המחיר.
איך יודעים מראש
בודק העסקה של עוגן מחשב לכם את ההון הנדרש, ההחזר החודשי המשוער ואת העלות הכוללת — לפני שאתם מתחייבים.
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
לפחות 25% משווי הדירה, כי המימון המקסימלי לדירה יחידה הוא 75% לפי בנק ישראל — בתוספת העלויות הנלוות.
ומשקיע בדירה נוספת?
לפחות 50% הון עצמי — המימון למשקיעים מוגבל ל-50% מהשווי.
מה ההחזר החודשי המקסימלי שאושר לי?
ככלל, עד כ-40% מההכנסה הפנויה החודשית. זה, יחד עם ההון, קובע את טווח המחיר שמתאים לכם.
מה עושים אם אין מספיק הון עצמי?
בודקים אחוזי מימון נמוכים יותר, הלוואת גישור אם מוכרים דירה קיימת, או דחיית הרכישה עד להשלמת החיסכון. חשוב לבדוק מראש עם יועץ משכנתאות מה ריאלי — ולא להתחייב על סמך הנחה אופטימית.
מנהל עסקה אישי יחזור אליכם תוך שעתיים — בלי התחייבות.
המידע במדריך הוא כללי ומעודכן ל-2026, ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי פרטני. לפני החלטה — התייעצו עם בעל מקצוע מורשה.