מדריך מס רכישה 2026 — מדרגות, פטורים וחישוב
עודכן ליולי 2026
מס רכישה הוא אחת ההוצאות הגדולות בעסקה — וגם אחת המבלבלות. הנה כל מה שצריך לדעת: המדרגות המעודכנות ל-2026, מי זכאי להטבות, ודוגמאות חישוב אמיתיות — כדי שלא תופתעו בסגירה.
- דירה יחידה — עד ₪1,978,745
- 0% (פטור מלא)
- ₪1,978,745–₪2,347,040
- 3.5%
- ₪2,347,040–₪6,055,070
- 5%
- ₪6,055,070–₪20,183,565
- 8%
- דירה נוספת — עד ₪6,055,070
- 8% מהשקל הראשון
- דירה נוספת — מעל ₪6,055,070
- 10%
מה זה מס רכישה?
מס שמשלם הקונה למדינה על רכישת זכות במקרקעין. הוא מחושב במדרגות לפי שווי הנכס ולפי הסטטוס שלכם — דירה יחידה מול דירה נוספת. חשוב: המס מחושב לכל מדרגה בנפרד (כמו מס הכנסה), לא אחוז אחיד על כל הסכום.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (2026)
לרוכשי דירה יחידה יש פטור מלא עד ₪1,978,745. מעליו: 3.5% על החלק שעד ₪2,347,040, 5% על החלק שעד ₪6,055,070, 8% עד ₪20,183,565, ו-10% מעבר לכך. המדרגות מעודכנות ל-2026 והוקפאו על פי החלטת האוצר עד ינואר 2028.
מדרגות לדירה נוספת / להשקעה (2026)
כאן אין פטור: המס מתחיל ב-8% כבר מהשקל הראשון ועד ₪6,055,070, ו-10% מעבר לכך. זו הסיבה שהפער בין רוכש דירה ראשונה למשקיע יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים — וחשוב לתמחר אותו מראש בתקציב.
דוגמאות חישוב אמיתיות
דירה יחידה ב-₪2,000,000: המס הוא 3.5% על ₪21,255 בלבד (החלק שמעל הפטור) = כ-₪744. אותה דירה כדירה נוספת: 8% על ₪2,000,000 = ₪160,000. ההבדל כאן הוא כ-₪159,000 — רק בגלל הסטטוס.
הטבות וזכאויות שכדאי לבדוק
מדרגות מוטבות קיימות לעולה חדש, לנכה/נפגע פעולות איבה, ולמקרים של דירה יחידה חלופית (מוכרים ישנה וקונים חדשה). לכל אחת תנאים ומועדים משלה — בדיקה מראש עם עו״ד יכולה לחסוך אלפי שקלים.
מתי ואיך משלמים
הדיווח למיסוי מקרקעין מוגש תוך 30 יום מיום העסקה, והתשלום בהתאם לשומה. בעוגן, דיווח מס הרכישה ותזמון התשלום הם חלק מהליווי — אתם לא מתעסקים עם הטפסים.
טעויות נפוצות
להתעלם מהמס בחישוב התקציב, להניח אחוז אחיד במקום מדרגות, לא לבדוק זכאות להטבה, ולא לתכנן את סדר המכירה/רכישה כשמחליפים דירה. כל אחת מאלה עולה כסף אמיתי.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה על דירה יחידה ב-2 מיליון ₪?
כ-₪744 בלבד — כי הפטור חל עד ₪1,978,745, והמס (3.5%) חל רק על ₪21,255 שמעליו. הנתון מעודכן למדרגות 2026.
מה נחשב 'דירה יחידה'?
דירת מגורים שהיא היחידה של הרוכש בישראל. גם מי שמוכר דירה קיימת וקונה חלופית יכול להיחשב, בתנאים ובמועדים שקבועים בחוק.
משלמים מס רכישה גם על דירה מקבלן?
כן. מס רכישה חל על רכישת זכות במקרקעין, כולל דירה חדשה מקבלן — לפי אותן מדרגות.
המדרגות משתנות כל שנה?
הן מתעדכנות מעת לעת לפי המדד, אך נכון ל-2026 הוקפאו על פי החלטת האוצר עד ינואר 2028.
מנהל עסקה אישי יחזור אליכם תוך שעתיים — בלי התחייבות.
המידע במדריך הוא כללי ומעודכן ל-2026, ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי פרטני. לפני החלטה — התייעצו עם בעל מקצוע מורשה.