קניית דירה להשקעה — המדריך לקונה (2026)
עודכן לספטמבר 2026
דירה להשקעה היא משחק של מספרים — תשואה, מיסוי ומימון שונים מהותית מרכישת דירה למגורים. הנה מה שחשוב לדעת לפני שקונים נכס מניב: איך מחשבים תשואה אמיתית, כמה מס רכישה תשלמו, וכמה הון עצמי באמת צריך.
- מס רכישה (דירה נוספת)
- 8% מהשקל הראשון (עד ₪6,055,070)
- מימון מקסימלי
- עד 50% (הון עצמי 50%)
- תשואה שנתית מקובלת
- כ-2.5%–4% ברוטו (משתנה לפי אזור)
- מס על דמי שכירות
- פטור עד תקרה חודשית (מתעדכנת שנתית)
סימולציית עלויות העסקה
כמה הון עצמי צריך וכמה מס רכישה — לפי מחיר הדירה. שנו את המחיר כדי לראות תרחישים שונים.
הערכה להתמצאות בלבד — לפי כללי בנק ישראל ומדרגות מס רכישה 2026, ולא כוללת עלויות נלוות נוספות. מנהל/ת העסקה יעברו איתכם על המספרים המדויקים.
מס רכישה גבוה — לתמחר מראש
לדירה נוספת אין פטור: מס הרכישה מתחיל ב-8% כבר מהשקל הראשון (עד ₪6,055,070) ו-10% מעבר לכך. על דירה ב-₪1.5 מיליון זה כ-₪120,000 — הוצאה שחייבים לשקלל בתשואה.
מימון מוגבל — הון עצמי גבוה
בנק ישראל מגביל מימון לדירה להשקעה ל-50% משווי הנכס — כלומר צריך לפחות 50% הון עצמי, הרבה יותר מדירה ראשונה. זה משפיע ישירות על התשואה על ההון.
איך מחשבים תשואה אמיתית
תשואה ברוטו = דמי השכירות השנתיים חלקי מחיר הדירה. אבל התשואה האמיתית (נטו) מנכה מס רכישה, עלויות נלוות, מס על השכירות, בלאי, תקופות אי-אכלוס וניהול. אל תסתמכו על הברוטו בלבד.
מיסוי דמי השכירות
קיים פטור על דמי שכירות עד תקרה חודשית שמתעדכנת מדי שנה; מעליה בוחרים בין מסלול 10% על כל ההכנסה למסלול המדרגות. תכנון נכון חוסך מס — כדאי להיוועץ.
מה בודקים לפני קנייה להשקעה
מעבר לבדיקות הרגילות (טאבו, חריגות, מצב-נכס) — בדקו ביקוש-שכירות באזור, פוטנציאל-השבחה, מצב-נכס שמשפיע על עלויות-תחזוקה, ותשואה ריאלית מול אלטרנטיבות. נכס זול עם תשואה נמוכה אינו בהכרח עסקה טובה.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה על דירה להשקעה ב-2026?
8% מהשקל הראשון עד ₪6,055,070, ו-10% מעבר לכך — בלי פטור. על דירה ב-₪1.5 מיליון זה כ-₪120,000.
כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה?
לפחות 50% משווי הנכס — המימון לדירה נוספת מוגבל ל-50% בלבד לפי בנק ישראל.
מה נחשב תשואה טובה על דירה?
בישראל התשואה השנתית ברוטו נעה בדרך כלל סביב 2.5%–4%, ומשתנה מאוד לפי אזור. חשוב לחשב תשואה נטו — אחרי מס, עלויות ואי-אכלוס.
מנהל עסקה אישי יחזור אליכם תוך שעתיים — בלי התחייבות.
המידע במדריך הוא כללי ומעודכן ל-2026, ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי פרטני. לפני החלטה — התייעצו עם בעל מקצוע מורשה.